Q&A 劣化問題の課題と解決への手順


マンション給排水設備の実態を把握し、解決への方策を検討する為に、必要な知識そして管理組合が取組む手順です。  

貴マンションの問題解決の為に内容を確認し、取組むべき課題と具体的活動を、把握・検討してみてください。 

ご質問や確認事項がありましたら、お問合せページからお気軽にお寄せください。

各項目の詳細な資料については、ご請求いただければEメールにてお送りします。 



給排水設備の構造(システム)を知りましょう。


1.お住まいのマンションの、給排水設備の基本情報と問題点を確認しましょう。

 ① 竣工設備図面により、各種設備の構造体系・使用されている資材を把握。

 ② 設備の定期点検・排水管の定期洗浄報告・発生した事故と修理報告・居住者から
     使用状況ヒアリング等により、現状の問題点を把握。

 

 

2.給排水設備の全体について、概要を知りましょう。

 ① 各種設備のしくみ  資料 トップページ目次 5.設備の仕組みはどうなっているか

 ② 使用資材の特色と耐用年数、経年による劣化障害及び改修工事時期

                   資料 4.配管の資材と発生する障害  耐用年数は

 

 

経年劣化でどのような障害が発生し、その状況はどのようにして確認するのでしょう?

3.設備劣化が引起す諸問題

 ① インフラ設備として重要な、給排水設備 

   劣化による障害が、日常生活に及ぼす深刻な事態

 ② 給排水管に使用されている鋳鉄管・塩ビライニング鋼管の、錆による閉塞そして
   穴あきによる階下への漏水事故

 ③ 排水管の、堆積物による閉塞・勾配不良による逆流・通気不良による臭い障害

 ④ 経年劣化により必ず発生する障害、そして最終的に改修や使用が不能に至る事態

             資料1. 給排水管の劣化症例

                 資料2. 劣化障害は どんな原因で発生するのか

                 資料3. 事故はどんな場所で 発生するのか

 

 

 

4.劣化状況の調査と診断

 ① 劣化度調査 ・図面と現場の突合・ヒアリング・事故報告

            ・内視鏡調査・抜管調査・超音波肉厚調査

 ② 改修工事診断・工事箇所と改修工法・工事時期・概算工事費

 資料4 劣化状況調査と改修への診断の進め方

 

 

 

劣化問題が起こった設備は、どのように改修するのでしょう?


5.改修工法 (各種工法と特色・公的機関の認証・施工事例)

 ① 更生工法  (財)建築保全センターの保全技術審査証明

 ② 更新工法  ・耐火性と耐震性を持つ新素材・さや管ヘッダー工法(ボリブデン管)

 ③ 国土交通省「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」

 ④ 改修施工済の平均築後年数は、給水管23年 排水管30年

 資料5 1.延命工法の概要と比較

2.各種更生工法(更生工法・更新工法・給水システム変更工法、の実例)

 



管理組合は、どのように改修工事に取組めばよいのでしょう?


6.管理組合による改修工事の進め方 (課題と対応策)

 ① 大規模修繕への行程と、管理組合の取組み課題

 ② 給排水設備の特殊性と、専門機関のアドバイスの必要性

 資料6 改修工事への行程と、設備工事の特殊性

 



専有部改修工事は、個人が行うのか大規模修繕で行うのか?
工事費の負担は、そして事故の賠償責任は?


7.専有部を改修する事の重要性と、専有部配管は共用部とする判例と実態。
 組合規約の見直しと、改定の実例。

 ① 改修における、専有室内配管工事の重要性 (漏水事故は室内管から階下室へ)

 ② 専有部配管は共用部とする、最高裁判例  (管理組合の施工義務と賠償責任)

 ③ 専有部工事費は、90%以上が修繕積立金から充当されている実態

④ 管理規約を見直し改定し、工事を行った実例

 資料7 専有部改修工事の扱い 

     (関連管理規約・判例解説・実態事例、規約改定の実例)

 



長期修繕計画の工事時期と工法は、設備の劣化状況を反映していますか?
修繕積立金残高は、設備実態に則した工事の施工費を充足していますか?


8.長期修繕計画見直しについて 提案

  適時に適切な維持改善を行う為に、適切な修繕時期・改修工法・資金計画が必要。

 ② 設備劣化状況を踏まえた工事時期、そして資材と劣化状況・工事の生活への影響
   ・コストを考えた工法選択、が求められます。

 ③ 向こう5年間の中期修繕計画の策定を、お奨めします。

資料8 長期修繕計画と修繕積立金見直しの提案

                                             以上