Ｑ＆Ａ　劣化問題の課題と解決への手順

マンション給排水設備の実態を把握し、解決への方策を検討する為に、必要な知識そして管理組合が取組む手順です。　　

貴マンションの問題解決の為に内容を確認し、取組むべき課題と具体的活動を、把握・検討してみてください。　

ご質問や確認事項がありましたら、お問合せページからお気軽にお寄せください。

各項目にある資料については、ご請求いただければＥメールにてお送りします。　

給排水設備の構造(システム)を知りましょう。

１．お住まいのマンションの、給排水設備の基本情報と問題点を確認しましょう。

　①　竣工設備図面により、各種設備の構造体系・使用されている資材を把握。

　②　設備の定期点検・排水管の定期洗浄報告・発生した事故と修理報告・居住者から
　　　　 の使用状況ヒアリング等により、現状の問題点を把握。

　資料１　給排水システムと管理計画　　

 

２．給排水設備の全体について、概要を知りましょう。

　①　各種設備のしくみ

　②　使用資材の特色と耐用年数、経年による劣化障害及び改修工事時期

　 資料２　１．給水設備概要　　　２．雑排水・汚水設備概要

　　　　　　　３．配管資材の種類と特色

 

 

 

経年劣化でどのような障害が発生し、その状況はどのようにして確認するのでしょう？

3．設備劣化が引起す諸問題

　①　インフラ設備として重要な、給排水設備　

　　　劣化による障害が、日常生活に及ぼす深刻な事態

　②　給排水管に使用されている鋳鉄管・塩ビライニング鋼管の、錆による閉塞そして
　　　穴あきによる階下への漏水事故

　③　排水管の、堆積物による閉塞・勾配不良による逆流・通気不良による臭い排水障害

　④　経年劣化により必ず発生する障害、そして最終的に改修や使用が不能に至る事態

　資料３　各種劣化状況の実例写真

 

 

 

４．劣化状況の調査と診断

　①　劣化度調査　・図面と現場の突合・ヒアリング・事故報告

　　　　　　　　　　　　・内視鏡調査・抜管調査・超音波肉厚調査

　②　改修工事診断・工事箇所と改修工法・工事時期・概算工事費

　資料４　劣化状況調査と改修への診断の進め方

 

 

 

劣化問題が起こった設備は、どのように改修するのでしょう？

５．改修工法　(各種工法と特色・公的機関の認証・施工事例)

　①　更生工法　 (財)建築保全センターの保全技術審査証明

　②　更新工法　 ・耐火性と耐震性を持つ新素材・さや管ヘッダー工法(ボリブデン管)

　③　国土交通省「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」

　④　改修施工済の平均築後年数は、給水管23年　排水管30年

　資料５　１．延命工法の概要と比較

２．各種更生工法(更生工法・更新工法・給水システム変更工法、の実例)

 

管理組合は、どのように改修工事に取組めばよいのでしょう？

６．管理組合による改修工事の進め方　(課題と対応策)

　①　大規模修繕への行程と、管理組合の取組み課題

　②　給排水設備の特殊性と、専門機関のアドバイスの必要性

　資料６　改修工事への行程と、設備工事の特殊性

 

専有部改修工事は、個人が行うのか大規模修繕で行うのか？
工事費の負担は、そして事故の賠償責任は？

7．専有部を改修する事の重要性と、専有部配管は共用部とする判例と実態。
　組合規約の見直しと、改定の実例。

　①　改修における、専有室内配管工事の重要性　(漏水事故は室内管から階下室へ)

　②　専有部配管は共用部とする、最高裁判例　　(管理組合の施工義務と賠償責任)

　③　専有部工事費は、９０％以上が修繕積立金から充当されている実態

④　管理規約を見直し改定し、工事を行った実例

　資料７　専有部改修工事の扱い　

　　　　　(関連管理規約・判例解説・実態事例、規約改定の実例)

 

長期修繕計画の工事時期と工法は、設備の劣化状況を反映していますか？
修繕積立金残高は、設備実態に則した工事の施工費を充足していますか？

８．長期修繕計画見直しについて　提案

　①　適時に適切な維持改善を行う為に、適切な修繕時期・改修工法・資金計画が必要。

　②　設備劣化状況を踏まえた工事時期、そして資材と劣化状況・工事の生活への影響
　　　・コストを考えた工法選択、が求められます。

　③　向こう５年間の中期修繕計画の策定を、お奨めします。

資料８　長期修繕計画と修繕積立金見直しの提案

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上